법률사무소 윈윈

부동산 계약해지(계약파기)의 법정 해지 저번 시간에는 부동산 계약해지의 약정해지에 대해 알아봤는데요, 오늘은 법정 해지에 대해 살펴보겠습니다. 부동산 계약의 법정 해지 부동산 매매계약에서 한 쪽이 채무를 이행하지 않으면 상대방은 일정 기간을 정해 그 이행을 최고하고 정해진 기간 내에 채무를 이행하지 않을 시에는 계약 해지를 할 수 있습니다. 그러나 최고를 하지 않고도 계약 해제를 할 수 있는 경우가 있는데요, 상대방의 의사표시나 계약의 성질에 의해 일정한 기간 안에 이행하지 않았을 때 계약 목적의 달성이 어려울 때는 최고 없이 계약 해지가 가능합니다. 또한 채무자의 책임으로 발생한 사유로 인해 채무이행이 불가능하면 채권자는 계약해지를 할 수 있습니다. 법정해제의 효력 일방 당사자가 매매계약을 해제하는 경..

계약불이행 시 부동산 계약금 반환 주의 부동산 매매 계약서 작성 후 계약불이행을 할 경우가 생길 수 있는데요, 이럴 때 계약금 반환에 관련해 문제가 생길 소지가 있습니다. 다음의 예를 통해 한 번 알아보겠습니다. 甲은 계약금 300만원을 지급하고 아파트 매매 계약을 했습니다. 하지만 얼마 후 피치 못 할 사정으로 계약을 해지하려고 하자 계약 상대방인 乙은 甲에게 아파트 가격의 3할을 지급하라고 요구했습니다. 甲은 계약금만 포기하면 되는 것으로 알고 있었는데, 乙의 요구에 당황할 수밖에 없었습니다. 일반적으로 계약금은 목적물의 가격 1할 정도로 하는 것이 통상의 관례입니다. 부동산 매매 계약은 보통 부동산 중개업자를 통해 이뤄지고, 중개업자들 중에는 더 많은 수수료를 받기 위해 계약금을 3할로 하라고 권하..

부동산 경매절차 알아보기 ① 좋은 물건을 싼 가격에 낙찰 받을 수 있는 경매는 재테크 수단으로도 각광을 받습니다. 부동산 경매는 강제경매와 임의경매로 나눌 수 있는데요, 이번 시간에는 부동산 경매절차에 대해 알아보겠습니다. 강제경매 채무자가 가지고 있는 부동산의 압류절차 후 매각하여 채권자가 금전채권에 대한 보상을 얻을 수 있게 하는 절차를 말합니다. 예를 들어 채권 채무 관계로 패소하였음에도 빚을 갚지 않는 채무자가 있다면 채권자는 채무자의 부동산을 압류해서 매각한 금액으로 빚을 충당하는 절차입니다. 임의경매 담보권 실행을 위한 경매라고 할 수 있습니다. 쉽게 말해 채무자가 채무 이행을 하지 않을 때 담보권을 소유한 채권자가 담보권을 행사해서 목적물을 매각합니다. 그 매각대금에서 제3의 채권자보다 우선..

부동산 계약해지의 계약금 반환 부동산 계약을 했으나 어떤 이유로 계약 해지를 할 상황이 생기는 경우가 있습니다. 이럴 때 계약금 반환 문제는 어떻게 되는지 한 번 알아보도록 하겠습니다. 부동산 계약금 증약금 계약체결 증거의 의미가 있는 계약금입니다. 해약금 해약금을 지급한 사람은 해약금을 포기하는 경우, 해약금을 받은 사람은 그 배액을 상환하는 것으로 계약 해제가 가능합니다. 위약 계약금 위약 벌의 성질이 있는 계약금으로서 손해배상의 예정이라 할 수 있습니다. 일반적으로 부동산 계약 불이행의 경우 매수인에게 원인이 있다면 매도인이 계약금을 취득하고 매도인에게 계약 해지의 책임이 있으면 계약금 두배의 금액을 배상하는 방식으로 계약 해지가 이뤄집니다. 하지만 무조건 이런 방식이 성립하는 것은 아닌데요, 이미..

부동산 경매 신청과 경매 대행 부동산 경매에 대해 관심 있는 분들이 많이 계실 텐데요, 오늘은 부동산 경매 신청에 대해 알아보는 시간을 가져보겠습니다. 부동산 경매는 저당권자나 전세권자, 유치권자 등 기타 민법에서 정하는 규정에 의하여 경매를 하려고 하는 사람의 신청에 따라 부동산 소재지가 있는 지방법원에서 실시하게 됩니다. 만약 경매할 부동산이 여러 군데의 지방법원에 나누어져 있을 경우에는 그 각각의 지방법원마다 관할이 있지만 편의를 도모하기 위해 이송도 가능합니다. 부동산 경매 신청서 작성 방법 ★ 경매의 신청은 서면으로 해야 하며 집행비용 예납, 인지대 5000원을 부담해야 합니다. ★ 집행권원이 수개일 때는 집행권원 수마다 인지를 붙여야 하며 경매 신청서에 들어가야 할 사항들은 다음과 같습니다. ..

유치권 신고의 처리 절차 유치권에 대한 신고를 하면 이를 집행하는 법원은 정해진 절차에 따라 처리를 하는데요, 여기에는 유치권 성립의 여부에 대한 정확성과 유치권 신고의 시점 등의 기준이 작용합니다. 법원의 유치권 신고 처리 절차 ⑴ 매각기일 전에 유치권 신고가 접수되면 유치권자 등 당사자들에게 피담보채권액과 점유의 개시시기 등을 소명케 하고 유치권 신고가 있지만 그것의 성립여부가 명확하지 않다는 내용을 물건명세서에 기재하고 매각을 합니다. ⑵ 매각기일에서 매각허가기일까지 유치권 신고의 접수가 완료되면 매각물건명세서 작성에 심각한 하자가 존재하는 것으로 판단해 매각을 불허하고 재매각을 하게 됩니다. ⑶ 매각허가기일에서 매각허가 여부의 확정시점 까지 유치권 신고가 접수되면 최고가매수신고인에게 매각허가에 관..

부동산 계약해지(계약파기)의 약정 해지 건물이나 주택 등 부동산 매매 계약을 할 때 어떤 사정으로 인해 계약을 파기하는 경우가 생길 수 있습니다. 하지만 부동산 계약을 해지하려면 어떤 일정한 조건을 갖춘 사유가 필요합니다. 하다못해 마트에서 몇 천원 짜리 물건을 환불하려고 해도 정당한 이유가 있어야 하는데, 꽤 큰 비용이 드는 부동산 매매의 계약파기에는 정당한 이유가 있어야 할 것입니다. 그래서 이번 시간에는 부동산 계약시 해지의 종류와 사유에 대해 알아보겠습니다. ◈ 부동산 계약의 약정 해지 부동산 매매를 위한 계약을 할 때 그 당사자들은 어떤 조건에 의하여 계약을 해지할 수 있는 약정을 맺을 수 있습니다. 그러나 이런 종류의 약정이 최고나 통지가 없이 해지할 수 있는 특약은 아닙니다. 예를 들자면 매..

보증인, 최고의 항변권과 검색의 항변권 채권자와 보증인 당사자 사이의 계약으로 보증인은 주채무를 이행할 종된 채무를 부담하지만 여기서 주채무가 사정에 의하여 성립이 안 되면 보증채무도 성립하지 않습니다. 또한 주채무가 소멸하면 보증채무도 소멸하고 주채무가 동일성을 유지하면서 변하면 보증인의 채무도 이에 따라 변하게 됩니다. 공동보증처럼 같은 채무에 여럿의 보증인이 있으면 각각의 보증인은 고르게 나뉜 액수에 한하여 채무를 분담합니다. ★보증인의 항변권 주채무자가 항변권을 가지고 있는 것처럼 보증인 역시 항변권을 행사 할 수 있습니다. 이 뿐만 아니라 보증인은 검색의 항변권과 최고의 항변권도 가집니다. ① 검색의 항변권 주채무자의 재산에 대해 먼저 집행하라고 주장하여 그 이행을 거절할 수 있습니다. ② 최고..

소액임대차 보증금 최우선변제권 최근 뉴스를 보면 전세 값이 너무 올라 어쩔 수 없이 울며 겨자 먹기로 비싼 월세를 사는 사람들이 많다는 소식들이 있습니다. 물론 뉴스 뿐 아니라 우리 주위에서 흔히 볼 수 있는 일들입니다. 자신의 집을 소유하고 있지 않다면 전세나 월세 등의 부동산 임대차 계약을 통해 주거를 구하기 때문에 임대차 계약 관련한 부동산 법률에 대해서는 기본적인 정보나 지식을 어느 정도는 알고 있어야 혹시나 있을지 모를 손해를 예방할 수 있습니다. 그래서 이번 시간에는 소액임대차 보증금의 최우선변제권에 대해 알아보겠습니다. 최우선변제권이란? 우선변제권과는 구별하여 최우선변제권이라 하는데요, 임대차계약을 체결한 주택의 임차인의 주거생활 보호를 위한 제도입니다. 임차인은 다른 담보물권자나 국세, 가..

유치권 행사의 종류 ★ 유치권행사 채권 변제를 받을 때까지 유가증권이나 목적물을 유치할 수 있는 권리를 유치권이라고 하는데요, 유치권의 행사에는 다음과 같은 것들이 있습니다. ① 유치권자에게 우선변제권은 없지만 경락인이 목적물을 인도 받으려면 유치권자에게 변제해야 합니다. 따라서 유치권자는 우선변제를 받는 것이 가능합니다. ② 유치물에 대한 경매권을 가지며, 간이변제충당권을 행사 할 수 있습니다. ③ 유치권은 채권의 소멸시효에 영향을 끼치지 않습니다. 유치권은 혼동, 포기, 목적물의 멸실에 대해 소멸하지만 소멸시효와는 관계가 없으며 채무자의 담보 제공에 대한 채무자 소멸청구나 점유 상실, 유치권자의 의무위반 등에 의해 소멸하게 됩니다. ④ 유치물에 대한 유익비의 상환청구권과 지출한 비용의 상환청구권이 있..