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유치권 신고의 처리 절차 유치권에 대한 신고를 하면 이를 집행하는 법원은 정해진 절차에 따라 처리를 하는데요, 여기에는 유치권 성립의 여부에 대한 정확성과 유치권 신고의 시점 등의 기준이 작용합니다. 법원의 유치권 신고 처리 절차 ⑴ 매각기일 전에 유치권 신고가 접수되면 유치권자 등 당사자들에게 피담보채권액과 점유의 개시시기 등을 소명케 하고 유치권 신고가 있지만 그것의 성립여부가 명확하지 않다는 내용을 물건명세서에 기재하고 매각을 합니다. ⑵ 매각기일에서 매각허가기일까지 유치권 신고의 접수가 완료되면 매각물건명세서 작성에 심각한 하자가 존재하는 것으로 판단해 매각을 불허하고 재매각을 하게 됩니다. ⑶ 매각허가기일에서 매각허가 여부의 확정시점 까지 유치권 신고가 접수되면 최고가매수신고인에게 매각허가에 관..

부동산 계약해지(계약파기)의 약정 해지 건물이나 주택 등 부동산 매매 계약을 할 때 어떤 사정으로 인해 계약을 파기하는 경우가 생길 수 있습니다. 하지만 부동산 계약을 해지하려면 어떤 일정한 조건을 갖춘 사유가 필요합니다. 하다못해 마트에서 몇 천원 짜리 물건을 환불하려고 해도 정당한 이유가 있어야 하는데, 꽤 큰 비용이 드는 부동산 매매의 계약파기에는 정당한 이유가 있어야 할 것입니다. 그래서 이번 시간에는 부동산 계약시 해지의 종류와 사유에 대해 알아보겠습니다. ◈ 부동산 계약의 약정 해지 부동산 매매를 위한 계약을 할 때 그 당사자들은 어떤 조건에 의하여 계약을 해지할 수 있는 약정을 맺을 수 있습니다. 그러나 이런 종류의 약정이 최고나 통지가 없이 해지할 수 있는 특약은 아닙니다. 예를 들자면 매..

경매절차에서 유치권으로 인한 문제점 유치권은 채권변제를 위한 제도이지만 유치권자의 신고가 없으면 법원에서는 유치권의 여부와 성립시기 등을 모르고 매각절차를 진행할 수도 있습니다. 그리고 집행법원에서 사건을 처리하는데 있어서 유치권 신고가 있어도 유치권이 실제성립되고 존재하는지 알 수는 없습니다. 유치권이 있는지 없는 지 매각결정 후에 밝혀지게 되는 경우 이해 당사자는 경매에서 물건가격이 하락하거나 매각절차가 지연되는 피해를 입을 수 있습니다. 또한 매수인은 뜻하지 않게 유치권을 인수하거나 유치권을 주장하는 사람에게 명도소송을 제기하는 등의 법적 분쟁에 휩싸이는 경우가 생길수도 있습니다. 유치권 문제의 원인 ▶ 보통 부동산의 물권은 등기로 공시되지만 유치권은 불확실한 공시방법인 점유로 성립합니다. ▶ 민사..

보증인, 최고의 항변권과 검색의 항변권 채권자와 보증인 당사자 사이의 계약으로 보증인은 주채무를 이행할 종된 채무를 부담하지만 여기서 주채무가 사정에 의하여 성립이 안 되면 보증채무도 성립하지 않습니다. 또한 주채무가 소멸하면 보증채무도 소멸하고 주채무가 동일성을 유지하면서 변하면 보증인의 채무도 이에 따라 변하게 됩니다. 공동보증처럼 같은 채무에 여럿의 보증인이 있으면 각각의 보증인은 고르게 나뉜 액수에 한하여 채무를 분담합니다. ★보증인의 항변권 주채무자가 항변권을 가지고 있는 것처럼 보증인 역시 항변권을 행사 할 수 있습니다. 이 뿐만 아니라 보증인은 검색의 항변권과 최고의 항변권도 가집니다. ① 검색의 항변권 주채무자의 재산에 대해 먼저 집행하라고 주장하여 그 이행을 거절할 수 있습니다. ② 최고..

소액임대차 보증금 최우선변제권 최근 뉴스를 보면 전세 값이 너무 올라 어쩔 수 없이 울며 겨자 먹기로 비싼 월세를 사는 사람들이 많다는 소식들이 있습니다. 물론 뉴스 뿐 아니라 우리 주위에서 흔히 볼 수 있는 일들입니다. 자신의 집을 소유하고 있지 않다면 전세나 월세 등의 부동산 임대차 계약을 통해 주거를 구하기 때문에 임대차 계약 관련한 부동산 법률에 대해서는 기본적인 정보나 지식을 어느 정도는 알고 있어야 혹시나 있을지 모를 손해를 예방할 수 있습니다. 그래서 이번 시간에는 소액임대차 보증금의 최우선변제권에 대해 알아보겠습니다. 최우선변제권이란? 우선변제권과는 구별하여 최우선변제권이라 하는데요, 임대차계약을 체결한 주택의 임차인의 주거생활 보호를 위한 제도입니다. 임차인은 다른 담보물권자나 국세, 가..

유치권 행사의 종류 ★ 유치권행사 채권 변제를 받을 때까지 유가증권이나 목적물을 유치할 수 있는 권리를 유치권이라고 하는데요, 유치권의 행사에는 다음과 같은 것들이 있습니다. ① 유치권자에게 우선변제권은 없지만 경락인이 목적물을 인도 받으려면 유치권자에게 변제해야 합니다. 따라서 유치권자는 우선변제를 받는 것이 가능합니다. ② 유치물에 대한 경매권을 가지며, 간이변제충당권을 행사 할 수 있습니다. ③ 유치권은 채권의 소멸시효에 영향을 끼치지 않습니다. 유치권은 혼동, 포기, 목적물의 멸실에 대해 소멸하지만 소멸시효와는 관계가 없으며 채무자의 담보 제공에 대한 채무자 소멸청구나 점유 상실, 유치권자의 의무위반 등에 의해 소멸하게 됩니다. ④ 유치물에 대한 유익비의 상환청구권과 지출한 비용의 상환청구권이 있..

명도소송 강제집행의 절차 ◆ 명도소송이란 상대방이 부동산을 불법으로 점유하고 있는 경우에 집행권언을 얻는 절차입니다. 임대차 계약이 종료 됐음에도 임차인이 부동산을 반환하지 않거나, 부동산의 불법 점유, 임차인이 임대료를 지급하지 않는 경우, 경매나 공매에서 소유자나 세입자가 명도하지 않는 경우에 많이 행해집니다. ◆ 건물명도 소송절차 건물명도 소장접수 → 피고측에게 소장부본 송달 → 답변서의 제출 → 쌍방의 준비서면과 변론공방 → 판결 선고 ◆ 건물명도 강제집행절차 강제집행신청 승소 판결을 받은 결정문에 집행문을 부여받아 법원에 부동산 명도 강제집행신청서를 제출합니다. 강제집행예정통보 소유자가 명도소송 강제집행을 신청하면 법원 집행관은 강제집행을 집행 전에 원만한 합의를 이루도록 점유자에게 기회를 주기..

보증인이 지켜야 할 보증 주의사항 어느 날 갑자기 친구나 선후배 등 절친한 지인이 심각한 얼굴로 사정이 급하니 보증 좀 서줄 수 있겠냐고 부탁하는 경우가 있습니다. 보증의 위험성을 생각하면 들어주기도 애매하고 그렇다고 인간관계와 친분을 생각하자니 딱 잘라 거절하기도 힘듭니다. 어쩔 수 없이 보증을 서주는 경우도 생길 수 있는데요, 보증인이 보증 서기 전에 주의할 사항에 대해 알아둘 필요가 있습니다. 보증인 주의사항 보증은 최대한 안 서주는 게 좋지만 만약 보증을 서게 됐다면 그 전에 확인하고 주의해야 할 것들이 있습니다. ▶ 보증 서기 전 채무자의 신상을 정확히 파악하는 것은 기본이고 직업과 재산현황 등 금전적인 상태를 꼭 확인할 필요가 있습니다. ▶ 보증계약은 당사자 본인이 직접 체결하여야 하며 보증기..

보증인의 조건 보증은 인적 담보수단으로서 가장 대표적인 것이라 할 수 있습니다. 하지만 모든 사람이 다 보증인이 될 수 있는 건 아닌데요, 이번 시간에는 보증인이 될 수 있는 조건에 대해 알아보도록 하겠습니다. 보증인이란? 주채무자가 채무 이행을 하지 않을 때 경우에 채무를 대신 이행할 부담하는 사람을 말하며 넓은 의미로는 신원보증, 손해담보계약 등에 의한 보증인도 포함되는 경우가 있습니다. 보증인의 조건 ① 보증인은 변제 자력과 행위능력이 있어야 합니다. ② 행위능력이 있으나 변제 자력이 없는 경우나 변제자력은 있지만 행위능력이 없다면 보증인이 되지 못 합니다. ③ 채권자가 보증인을 지명했거나 채무자에게 보증인을 세울 의무가 없다면 변제 자력과 행위능력이 없어도 보증인이 될 수 있습니다. ④ 보증인은 ..

유치권의 효력 목적물에 대한 경매가 이루어질 경우 채권자는 유치권으로 맞설 수 있습니다. 따라서 채권 변제를 하지 않으면 경락 받은 부동산을 인도받을 수 없습니다. 민사집행법에는 경매 낙찰자가 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권에 대해 변제할 책임이 있다고 나와있습니다만 변제할 책임은 전채무자의 부담을 이어 받는다는 뜻이지 인적 채무까지 승계한다는 것은 아닙니다. 또한 유치권자는 낙찰자에게 공사대금을 변제하는 시점까지 경락부동산의 인도를 거부할 수는 있으나 변제 청구까지 하지는 못 합니다. 다시 말해 유치권자가 경락 부동산에 대해 유치권을 획득한 경우에 공사대금 변제 시 까지 부동산 인도를 거부할 수는 있지만 낙찰자에게 공사대금을 청구할 수는 없습니다. 유치권의 효력 ① 제3의 채권자가 목적물을 경매하..